Нехватка жилья - системная проблема

На протяжении уже более 10 лет в Соединенных Штатах слишком мало домов, чтобы удовлетворить спрос, связанный с ростом численности населения, и данное обстоятельство приводит к росту цен, из-за которого мечты миллионов потенциальных покупателей остаются нереализованными.

Некогда приобретение недорогой недвижимости, предназначенной в первую очередь для тех, у кого ранее не было собственной крыши над головой, было надежным и вполне достижимым способом повышения уровня благосостояния и качества жизни. Но по причине целого ряда факторов - в том числе роста цен, снижения темпов строительства и общей экономической нестабильности - страна столкнулась с резкой нехваткой доступного жилья.
Как отметила Дэрил Фэйруизер, главный экономист компании Redfin, остроту дефицита на рынке доступного жилья можно оценить двумя основными способами: по доле дохода, которую семье придется потратить на обзаведение домом средней стоимости, и доле объектов в том или ином регионе, доступных для обладателей медианного заработка (также исчисляемого на местном уровне).
С точки зрения потенциальных покупателей, по ее словам, первый показатель свидетельствует о том, какую часть финансовых поступлений необходимо выделить на приобретение недвижимости, а второй - о том, какая доля домов на рынке соответствует их бюджету.
Дефицит жилья удалось немного сократить благодаря строительному буму во время пандемии COVID-19, когда появилось больше вакантной новой недвижимости. Однако цены на нее росли гораздо быстрее, нежели количество домов, а произошло это по причине низких процентных ставок, действовавших в тот же период, и социальных изменений, вызвавших небывалое подорожание.
"Ныне наблюдается обнадеживающее и многообещающее улучшение ситуации, но необходимо, чтобы предлагаемого к продаже жилья стало еще больше, - подчеркнула Надя Эвангелоу, старший экономист Национальной ассоциации риелторов (NAR). - Пока же до наступления сбалансированности на рынке еще далеко".
После резкого подорожания во время пандемии и восстановления экономики цены на жилье начали медленно снижаться из-за повышения процентных ставок и недостаточного увеличения количества домов, которые строили после кризиса.
В этой связи следует обратить внимание на медианную цену, которая в значительной степени зависит от разницы между спросом и предложением. По данным Бюро переписи, в феврале она составила 414,5 тысячи долларов, что ниже, нежели в январе (427,4 тысячи) и 12 месяцами ранее (420,9 тысячи). Средняя же цена дома, отражающая большее количество факторов, сократилась с 509 тысячи долларов в феврале 2024 года до 507,9 тысячи в январе 2025-го и до 487,1 тысячи - в феврале.
"Когда новые домохозяйства формируются быстрее, чем растет жилой фонд, доля вакантных домов сокращается, что приводит к увеличению цен на продаваемую недвижимость и ставок аренды, - пояснил Орф Дивоунгай, старший экономист компании Zillow.
По его оценкам, в 2022 году 4,5 миллиона частных лиц или семей не жили в собственной или арендованной недвижимости, несмотря на желание добиться этого. "Поэтому увеличение объемов нового строительства - конечно же, очевидный шаг к решению проблемы хронического дефицита", - добавил он.
Темпы возведения жилья возросли после пандемии, особенно на Юге и Западе, поскольку активность на рынке и увеличение численности работающих удаленно привели к увеличению количества переезжающих в штаты "Солнечного пояса".
Как сообщило Бюро переписи, объемы строительства новых домов в феврале увеличилось на 11,2%, или на 1,5 миллиона в годовом исчислении. Возводимых 1-семейных домов стало больше на 11,4%, что стало максимумом за год, но подобное произошло лишь в одном регионе: на Западе рост составил 20,2%, тогда как на Северо-Востоке наблюдался спад на 4,7%, на Среднем Западе - на 21,5%, а на Юге - на 8,3%. Количество всех незаконченных жилых объектов также снизилось в феврале на 6,7% - до 640 тысяч.
Несмотря на умеренно масштабное улучшение ситуации в некоторых регионах девелоперы опасаются, что в дальнейшем общая активность снизится еще больше. "Активный спрос и нехватка жилья способствовали в феврале появлению большего числа новых 1-семейных домов, но, как показывает последний опрос, проведенный нами, компании обеспокоены низкой доступностью недвижимости для потенциальных покупателей, - предупредил Бадди Хьюз, глава Национальной ассоциации застройщиков (NAHB). - Она в свою очередь связана с высокими кредитными ставками и расходами на работы, которые могут возрасти еще больше в связи с введением таможенных пошлин на основные строительные материалы".
В свою очередь Цзин Фу, старший директор отдела анализа и прогнозирования NAHB, полагает что в 2024 году количество новых 1-семейных домов останется на прежнем уровне, поскольку на активность будут негативно влиять как новые пошлины на импорт, установленные правительством, так и общее замедление темпов экономического роста.
Дополнительную проблему, по словам Евангелоу, составляет то, что появляющееся жилье не предназначено для всех потенциальных покупателей в равной степени. "Недвижимости как таковой становится больше, и это очень хорошо, - признала она. - Но было бы еще лучше, если бы этот процесс происходил во всех ценовых категориях".
К примеру, согласно исследованию, проведенному NAR, частное лицо или семья с заработком в 75 тысяч долларов может позволить себе приобретение дома стоимостью до 255 тысяч долларов. Таковых в настоящее время насчитывается лишь 21%, тогда как до пандемии показатель составлял 49%.
Лариса Таулевич

ID 30589662 © Feverpitched | Dreamstime.com